Większość osób, które inwestują w nieruchomości na wynajem, popełnia ten sam błąd. Kupują mieszkanie, w którym sami chcieliby mieszkać. Duże, przestronne, z osobną sypialnią i garderobą.
Problem w tym, że to nie Ty będziesz w nim mieszkać. Będzie w nim mieszkać najemca. A najemca myśli zupełnie innymi kategoriami.
Przez pięć lat działalności Kamienicy Piłkarza sprzedałem ponad 300 mieszkań i zarządzam nimi przez Fabrykę Najmu. Widzę na co dzień, które lokale wynajmują się najszybciej i generują najwyższy zwrot. I mogę Ci powiedzieć jedno – matematyka najmu potrafi zaskoczyć.
Odwróć myślenie
Zanim przejdziemy do liczb, chcę żebyś zrozumiał jedną rzecz.
Najemca, który przyjeżdża do dużego miasta – czy to Łodzi, Warszawy, Krakowa czy Gdańska – musi bardzo dokładnie liczyć swój budżet. To często młody człowiek z pierwszą pracą, student albo pracownik, który zarabia około 5000 złotych miesięcznie. Dla niego każde 500 złotych różnicy w czynszu to konkretna kwota, która zostaje w portfelu albo z niego znika.
I teraz kluczowe pytanie – czy taki najemca wybierze większe mieszkanie za 2500 złotych, czy mniejsze za 1600 złotych?
Odpowiedź jest prosta. Wybierze tańsze. Nie dlatego, że nie chce mieszkać w większym. Oczywiście, że chce. Ale głosuje portfelem, nie marzeniami.
To jest właśnie ta tajemnica najmu, którą wielu inwestorów pomija.
Matematyka, która nie kłamie
Przejdźmy do konkretów. Przygotowałem porównanie dwóch mieszkań z naszej kamienicy, żeby pokazać Ci to na liczbach.
Mieszkanie nr 1:
- Powierzchnia: 17 m²
- Cena wykończonego pod klucz: 260 000 zł
- Czynsz najmu: 1600-1700 zł miesięcznie
- ROI: około 7,5% rocznie
Mieszkanie nr 2:
- Powierzchnia: 41 m²
- Cena wykończonego pod klucz: 530 000 zł
- Czynsz najmu: około 2400 zł miesięcznie
- ROI: około 5,4-5,5% rocznie
Widzisz różnicę?
Mieszkanie dwukrotnie większe nie wynajmuje się za dwukrotnie wyższą cenę. To jest fundamentalna zasada rynku najmu, którą musisz zrozumieć.
Różnica między tymi dwoma mieszkaniami to ponad 2 punkty procentowe ROI. Przy inwestycji na lata – to są konkretne pieniądze.
Dlaczego tak się dzieje?
Odpowiedź jest prosta – mniejsze mieszkania są bardziej poszukiwane.
Kiedy wystawiamy w kamienicy 70 mieszkań na wynajem, te najmniejsze schodzą jako pierwsze. Zawsze. To nie jest teoria – to obserwacja oparta na zarządzaniu setkami lokali.
Jest po prostu więcej ludzi, którzy szukają niedrogiego mieszkania w centrum, niż tych, którzy mogą sobie pozwolić na większy metraż. Popyt na małe mieszkania jest wyższy, a to przekłada się na szybszy wynajem i stabilniejszy przychód.
Czy to oznacza, że duże mieszkania są złą inwestycją? Nie. Też zarabiają. Ale jeśli Twoim celem jest maksymalizacja zwrotu z zainwestowanego kapitału – matematyka jest jednoznaczna.
Jak policzyć ROI z wynajmu mieszkania?
Skoro mówimy o liczbach, wyjaśnię Ci podstawowe pojęcia, które musisz znać jako inwestor.
ROI (Return on Investment) – zwrot z zainwestowanego kapitału. Liczy się go bardzo prosto:
- Weź swój miesięczny zysk z najmu (czynsz minus koszty)
- Pomnóż przez 12 miesięcy
- Podziel przez cenę mieszkania
- Wynik to Twój roczny ROI
Przykład: Jeśli mieszkanie kosztowało 260 000 zł i zostawia Ci 1600 zł miesięcznie na czysto, to:
- 1600 zł × 12 = 19 200 zł rocznie
- 19 200 zł ÷ 260 000 zł = 7,4% ROI
To jest najprostszy sposób na porównanie zupełnie różnych mieszkań. Nie patrz na metraż, nie patrz na liczbę pokoi – patrz na ROI.
Możesz też policzyć, przez ile miesięcy mieszkanie się „zwróci”. Jeśli kosztuje 260 000 zł i przynosi 1600 zł miesięcznie, to zwróci się po około 162 miesiącach, czyli nieco ponad 13 latach. Dla porównania – mieszkanie za 530 000 zł przy czynszu 2400 zł zwróci się po 221 miesiącach, czyli ponad 18 latach.
Różnica pięciu lat. To jest właśnie matematyka najmu.
Próg wejścia – ile naprawdę potrzebujesz?
Często słyszę od osób rozważających inwestycję, że „nieruchomości nie są dla mnie, bo trzeba mieć bardzo duże pieniądze”.
To nieprawda.
Próg wejścia to kwota, od której możesz zacząć inwestować. I wcale nie musi być astronomiczna.
W Kamienicy Piłkarza mamy mieszkania, które kosztują 130-150 tysięcy złotych. To są kwoty, które można oszczędzić bez kredytu. A jeśli potrzebujesz więcej czasu – oferujemy mini ratki. Mieszkanie za 200 000 zł możesz rozłożyć na 20 miesięcy, płacąc po 10 000 zł miesięcznie. Bez banku, bez odsetek.
Dlaczego to ważne? Bo im niższy próg wejścia, tym szybciej możesz zacząć budować portfel nieruchomości. A czas w inwestowaniu działa na Twoją korzyść.
Pułapka kredytowa – o czym musisz pamiętać
Jest pokusa, żeby przy ograniczonym kapitale kupić więcej mieszkań na kredyt. Wpłacasz 20% wkładu własnego i zamiast jednego mieszkania za 300 000 zł kupujesz pięć mieszkań z kredytem.
Na szkoleniach inwestycyjnych usłyszysz, że to świetna strategia. Ja powiem Ci co innego – to jest bardzo ryzykowne, szczególnie dla początkujących inwestorów.
Dlaczego? Bo musisz zrozumieć pojęcie cashflow.
Cashflow to Twoje miesięczne przepływy pieniężne. Ile zostaje Ci na koniec miesiąca po opłaceniu wszystkich zobowiązań – rat kredytowych, kosztów utrzymania, życia codziennego.
Jestem w biznesie od 27 lat i wiem, że najczęstszym powodem upadku firm jest właśnie brak cashflow. Nie brak zysków – brak płynności. I to samo dotyczy inwestorów.
Inwestujesz w określonych warunkach makroekonomicznych. Ale te warunki mogą się zmienić. Stopy procentowe mogą wzrosnąć. Rata kredytu może podskoczyć o kilkaset złotych. Najemca może się wyprowadzić i przez miesiąc mieszkanie będzie puste.
Jeśli kupiłeś „pod korek” – masz problem. Jeśli masz zapas – przetrwasz.
Dlatego uważam, że najlepszą formą inwestowania w nieruchomości jest kupowanie za gotówkę. Albo przynajmniej z takim buforem bezpieczeństwa, który pozwoli Ci spać spokojnie.
Jak zweryfikować przed zakupem?
Dam Ci praktyczną radę, która może uchronić Cię przed błędną decyzją.
Zanim kupisz mieszkanie – zrób eksperyment. Wrzuć ogłoszenie na lokalny portal z wynajmem. Użyj zdjęć podobnego mieszkania, ustaw cenę, którą planujesz i zobacz, jaki będzie odzew.
Tak, wiem – można mieć wątpliwości etyczne. Ale jeśli kupisz to mieszkanie, zawsze możesz wrócić do tych zainteresowanych.
Dlaczego to ważne? Bo nie wierz ślepo w liczby podawane przez sprzedawców. Każdy powie Ci, że mieszkanie „świetnie się wynajmie”. Papier przyjmie wszystko. Ale rynek zweryfikuje prawdę.
Sprawdzaj, weryfikuj, licz. I podejmuj decyzje na podstawie faktów, nie obietnic.
Czy małe mieszkanie to jedyna opcja?
Nie. I nie będę Cię namawiał do kupowania tylko małych mieszkań.
Są inwestorzy, którzy wolą większe lokale. Mówią, że są „bezpieczniejsze”, bo łatwiej je sprzedać. I to jest jakiś argument – nie będę zaprzeczał.
Ale pamiętaj o jednym. Mieszkanie na wynajem kupujesz po to, żeby zarabiać pieniądze. Żeby Twój kapitał pracował. A jeśli mniejsze mieszkanie generuje 7,5% ROI, a większe 5,4% – to jest różnica, którą powinieneś uwzględnić w decyzji.
Ostatecznie wybór należy do Ciebie. Możesz kupić większe mieszkanie i mieć 5% zwrotu. Możesz kupić mniejsze i mieć 7%. Oba warianty zarabiają. Pytanie, który pasuje do Twojej strategii.
Podsumowanie
Matematyka najmu jest prosta, ale nieintuicyjna. Mniejsze mieszkania generują wyższy zwrot z inwestycji niż większe. Nie dlatego, że są „lepsze” – dlatego, że jest na nie większy popyt wśród najemców, którzy liczą każdą złotówkę.
Zanim kupisz mieszkanie na wynajem:
- Policz ROI – nie patrz na metraż, patrz na zwrot
- Sprawdź rynek – zrób eksperyment z ogłoszeniem
- Pamiętaj o cashflow – nie kupuj „pod korek”
- Odwróć myślenie – kup mieszkanie dla najemcy, nie dla siebie
Masz pytania? Chcesz zobaczyć nasze mieszkania i policzyć ROI na konkretnych przykładach? Napisz, zadzwoń, przyjedź do Łodzi. Opowiem więcej.